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Condomínio – Características

Por Júlio César Zanluca – autor da obra Contabilidade para Condomínios

A propriedade de um determinado bem deve ser exercida de forma compartilhada entre diversas pessoas, sendo este compartilhamento denominado “condomínio”.

No direito brasileiro, temos como principal forma de compartilhamento da propriedade privada o condomínio edilício, onde em uma edificação há partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são de propriedade comum dos condôminos.

Com o lançamento de milhares de novas construções condominiais, nos últimos anos, ganhou destaque no cenário jurídico, trabalhista, tributário e contábil a existência destas propriedades compartilhadas, a qual discorro, brevemente, neste artigo.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

A expressão “condomínio edilício” é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais (prédios, os chamados “condomínios de edifícios”), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos como “condomínios residenciais”).

O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) se diferencia do condomínio comum (artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil), pois naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que no condomínio comum existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.

Desta forma, no condomínio edilício pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

PARTES COMUNS

O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

INSTITUIÇÃO

Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

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O que é Distrato Social?

Distrato Social é o documento que formaliza a dissolução da sociedade entre os sócios,  por mútuo acordo.

No distrato são estipuladas todas as cláusulas relativas ao modo de liquidação, bem como a indicação do sócio ou terceiro que deva processar essa liquidação.

O distrato social precisa conter os elementos exigidos pelas normas do Registro de Comércio, das quais destacamos:

– Qualificação Completa dos Sócios

– Qualificação da Sociedade Distratada

– Cláusulas Essenciais (como motivos de dissolução, repartição do patrimônio remanescente e pessoa responsável pela guarda dos arquivos e documentos da sociedade)

– Fecho e assinatura dos sócios.

O distrato social marca o fim das atividades normais da empresa e, portanto, deverá ser providenciada o seu arquivamento na Junta Comercial dentro de trinta dias seguintes à sua lavratura.

Acesse no Guia Contábil Online:

Modelo de Distrato Social

Dissolução, Liquidação e Extinção de Sociedade

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Constituição de uma ONG

Por Júlio César Zanluca – coordenador do Portal de Contabilidade e autor da obra Contabilidade do Terceiro Setor

O movimento da sociedade, visando emancipar-se do comodismo de esperar que o governo resolva tudo, ganha força com a união das pessoas, em organizações não governamentais (ONG).

Caracterizam-se como ONG as entidades que não têm finalidade de lucro e não derivam do poder público, congregando objetivos sociais, filantrópicos, culturais, recreativos, religiosos, ecológicos ou artísticos.

Mas, afinal, como podem as pessoas agruparem-se e, de forma consistente, mobilizarem-se na execução de tais objetivos?

O primeiro passo para se constituir uma entidade não governamental (ONG) é a mobilização, convocando-se uma reunião informal através de telefonemas, cartas, anúncios, panfletos e jornais, ou outros meios, para atrair pessoas em relação à importância da criação da entidade respectiva, marcando uma data e horário para uma apresentação inicial dos objetivos e atividades da mesma.

Sugere-se a formação de uma “Comissão de Redação do Estatuto Social”, um grupo pequeno e ágil, no sentido de formular e apresentar uma proposta de Estatuto que será discutido, analisado, modificado (se necessário) e finalmente aprovado pela Assembleia Geral (a ser convocada).

A partir da identificação dos interessados em participar da ONG, faz-se expedição de uma carta convite à cada pessoa, contendo o dia, hora, local, além dos objetivos desta e da pauta da reunião, para a realização da Assembleia Geral de fundação, a aprovação do Estatuto e a eleição da primeira Diretoria.

O Estatuto deverá conter, entre outros assuntos:

-nome e sigla da entidade;
-sede e foro;
-finalidades e objetivos;

-formas de captação de recursos;
-os associados e seus tipos, entrada e saída, direitos e deveres;
-poderes, tais como assembleia, diretoria, conselho fiscal;
-tempo de duração;
-como os estatutos poderão ser modificados;
-como a entidade é dissolvida;
-qual o destino do patrimônio, em caso de dissolução.

No dia da Assembleia, registra-se em livro de presença o nome e assinatura dos presentes. Deve-se registrar também, no Livro de Atas, a aprovação do Estatuto e a eleição da primeira Diretoria e dos Conselhos, assinadas pelos presentes.

Segue-se a eleição da Diretoria, e sua respectiva posse, de acordo com as normas do Estatuto aprovado pela Assembleia Geral, bem como do Conselho Fiscal e outros Conselhos que comporão a ONG.

A seguir, registra-se o Estatuto no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, obtendo-se posteriormente o CNPJ junto à Receita Federal.

A partir do registro, a entidade tem existência legal, e pode, dentro das normas estatutárias, receber contribuições, atuar para atingir seus objetivos e angariar associados e mantenedores.

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Técnico de Contabilidade: Parecer do MEC confirma Ilegalidade do Exame de Suficiência

O Conselho Nacional de Educação – CNE é um órgão federal integrante da estrutura do Ministério da Educação – MEC, que possui uma função normativa, deliberativa e de assessoramento em matéria de educação, sendo responsável pelo cumprimento da legislação educacional.

Ocorre que em resposta a uma consulta realizada ao CNE, no dia 05.06.2014, em decisão unânime, este órgão federal emitiu o Parecer CNE/CEB nº 04/2014 relacionado ao caso dos técnicos de contabilidade e a necessidade de se realizar (ou não) esse Exame de Suficiência após advento da Lei 12.249/10.

Na fls 07 desse parecer houve decisão expressa, confirmada por todos os conselheiros federais, de que os técnicos em contabilidade não estão sujeitos ao Exame de Suficiência, vejamos:

“Está claro que a previsão legal contida no caput da nova redação do art. 12 do Decreto-Lei nº 9.295/46 se refere exclusivamente aos concluintes do curso de bacharelado em Ciências Contábeis. Diferentemente, o § 2º do artigo trata dos Técnicos em Contabilidade, em termos de necessidade de registro no CRC para exercício profissional, assegurando-lhes esse direito de registro até o dia 1º de junho de 2015, sem fazer menção alguma a qualquer aprovação em exames de suficiência. Tudo indica que o requerente tem razão, também neste particular, quanto à fragilidade do amparo legal para que o Conselho Federal de Contabilidade estabeleça uma exigência não prevista em lei.”

Nesse caso o próprio órgão federal responsável pela análise legislativa relacionada à educação, proferiu esse parecer de que os técnicos em contabilidade, formados após advento da Lei 12.249/10, não estão submetidos ao Exame de Suficiência.

Todavia, vale registrar, esse parecer do MEC não possui força jurídica de obrigar o CRC a conceder o registro dos técnicos contábeis, sem antes passarem no Exame de Suficiência, por isso que alguns técnicos de contabilidade, conscientes de seus direitos, já estão ingressando com ações no Poder Judiciário para garantir seu registro no CRC, sem a necessidade de se realizar o Exame de Suficiência.

É o caso, por exemplo, da jurisprudência confirmada pelo TRF – 3ª Região (Processo: nº 001505985.2013.4.03.6100), em decisão transitada em julgado, ou seja, sem a possibilidade de outros recursos, que foi patrocinado pelo escritório de advocacia “A. Fausto Soares – Advogados” (www.afsadv.com.br).

Diante deste cenário, há um ótimo precedente para que os demais estudantes técnicos de contabilidade, devidamente formados, possam ingressar no Poder Judiciário para pleitear sua inclusão junto aos quadros oficiais do CRC, sem a necessidade de se realizar o Exame de Suficiência.

Atenciosamente,

Fausto Soares – Advogados

André Fausto Soares é advogado graduado pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP e atuante no campo do Direito Tributário. Sócio Fundador do escritório “A. Fausto Soares – Advocacia” existente desde 1985 (www.afsadv.com.br) Contatos com o autor podem ser realizados pelo endereço eletrônico andre@afsadv.com.br ou pelos telefones (11) 2212-1363/2212-1132.